Kupno kompleksu mieszkaniowego to długi, czasem skomplikowany proces. Ważne jest, aby znaleźć kompleks apartamentów, który Twoim zdaniem może potencjalnie zarobić. W razie potrzeby współpracuj ściśle z agentem nieruchomości w celu znalezienia nieruchomości oraz z księgowym, aby przeanalizować potencjał finansowy zespołu apartamentów. Aby ubiegać się o pożyczkę, zbierz wymagane informacje i skontaktuj się z kilkoma pożyczkodawcami. Warto również skonsultować się z prawnikiem od nieruchomości, który pomoże Ci przejść przez ten proces.
Kroki
Część jeden z 4: Znalezienie kompleksu mieszkaniowego
- jeden Wybierz, jaki rodzaj kompleksu kupić. Możesz kupić kompleks apartamentów składający się wyłącznie z budynków mieszkalnych. Jednak należy również rozważyć zakup kompleksu o „mieszanym zastosowaniu”. W skład tego typu kompleksu wchodzą również nieruchomości komercyjne, które można wynająć.
- Kompleks, który nie jest obecnie przeznaczony do użytku mieszanego, można przekształcić. Jednak strefa musi na to zezwalać.
- Zastanów się również, jakie udogodnienia chcesz mieć w swoim kompleksie apartamentów. Na przykład może mieć centrum fitness, basen lub wspólne obszary do prowadzenia prywatnych funkcji.
- 2 Rozważ zatrudnienie agenta nieruchomości. Będziesz chciał kupić kompleks na obszarze, który nie traci na znaczeniu, a agent może pomóc Ci zidentyfikować te obszary. Porozmawiaj z innymi właścicielami apartamentów o tym, czy pracowali z agentem i czy ich poleciliby.
- Najlepiej byłoby, gdybyś pojechał z kimś, kto pracuje jako agent na pełny etat. Osoba zatrudniona na pół etatu może nie znać rynku od wewnątrz i na zewnątrz.
- Oczywiście, możesz samodzielnie badać osiedla mieszkaniowe. Sprawdź online, porozmawiaj z innymi inwestorami i przejedź się po okolicy. Jednak agent z doświadczeniem w kompleksach mieszkaniowych może zaoszczędzić czas.
- 3 Odwiedź kompleksy mieszkalne. Zawsze odwiedzaj kompleks osobiście przed podjęciem decyzji o zakupie. Powinieneś przejść przez wszystkie budynki kompleksu i zobaczyć wszystkie wspólne obszary. Rób notatki i zadawaj pytania. Kupno kompleksu apartamentowego to duża inwestycja i nie powinieneś iść naprzód, jeśli nie czujesz się komfortowo ze stanem budynków.
- Nie przechodź tylko przez jeden budynek kompleksu. Jeśli to zrobisz, możesz założyć, że inne budynki są w podobnym stanie. Zachowaj sceptycyzm, jeśli agent sprzedawcy nie chce pokazać Ci wszystkich budynków w kompleksie.
- Pamiętaj, aby odwiedzić go wieczorem, abyś mógł sprawdzić zabezpieczenia w kompleksie apartamentów. Chodniki powinny być dobrze oświetlone, drzwi dobrze zamknięte, a nikt nie powinien kręcić się po lokalu.
- 4 Porozmawiaj z obecnym właścicielem. Sporo cennych informacji można uzyskać spotykając się z aktualnym właścicielem kompleksu. Przygotuj się na zadawanie odpowiednich pytań. Na przykład zapytaj o następujące kwestie:
- Ile jednostek jest wynajmowanych? Łatwiej będzie sfinansować wynajmowany apartamentowiec.
- Jak długo są tam najemcy? Kompleks z długoterminowymi najemcami może być bardziej stabilny.
- Dlaczego właściciel sprzedaje? Przejście na emeryturę lub zamiana inwestycji to uzasadnione powody. Jednak właściciel, który sprzedaje, ponieważ traci pieniądze, jest czerwoną flagą. Pamiętaj, że powód, dla którego sprzedaje właściciel, może być poufny.
- 5 Zapytaj o informacje na temat obecnych najemców. Będziesz chciał poznać szczegóły dotyczące ich umów najmu. Poproś o „listę czynszów”, która powinna zawierać następujące informacje:
- Lista najemców i ich lokali.
- Wymiary każdej jednostki.
- Warunki najmu.
- Kwota czynszu i kaucji.
- Liczba sypialni i łazienek w każdej jednostce.
Część 2 z 4: Analiza rentowności
- jeden Oszacuj, ile możesz naliczyć czynsz. Nie powinieneś kupować kompleksu apartamentów, chyba że cię na to stać. Przeanalizuj, czy obecny właściciel wynajmował lokale zbyt tanio lub czy czynsz jest zgodny ze stawką rynkową.
- Znajdź porównywalne kompleksy mieszkaniowe online. Zobacz, za ile reklamują swoje jednostki. Aby uzyskać świetne zasoby, które mogą pomóc w ustaleniu pobliskich cen czynszu, odwiedź https://padmapper.com/ .
- Możesz również zapytać różne firmy zarządzające nieruchomościami, jaki jest kurs rynkowy w Twojej okolicy.
- Jeśli kompleks obejmuje powierzchnie komercyjne, pośrednik w obrocie nieruchomościami może również pomóc w ustaleniu wysokości opłaty.
- 2 Oszacuj swoje wydatki. Kompleksy mieszkalne wymagają ciągłej konserwacji, dlatego trzeba analizować koszty utrzymania. Uzyskaj rachunek zysków i strat od obecnego właściciela. Jednak nie ufaj jej w 100%. Właściciel może sfałszować kilka liczb, aby uatrakcyjnić apartamentowiec. Dokładnie sprawdź informacje o wydatkach:
- Uzyskaj informacje podatkowe dotyczące kompleksu od asesora hrabstwa.
- Oszacuj koszty zarządzania nieruchomością, kontaktując się z firmą zarządzającą nieruchomościami. Zapytaj, ile pobierają. Zazwyczaj ich opłata jest oparta na procentach oczekiwanego czynszu.
- Oblicz ilość potrzebnej konserwacji. Jeśli nigdy wcześniej nie prowadziłeś kompleksu apartamentów, porozmawiaj z obecnym właścicielem. Zapytaj, ile wydają rocznie na naprawę każdej jednostki lub terenu. Idealnie byłoby, gdybyś wydał około 40 procent pieniędzy, które przyjmujesz, na wydatki operacyjne.
- 3 Sprawdź liczby. Pożyczkodawcy nie dadzą Ci pieniędzy na zakup kompleksu apartamentów, chyba że możesz wykazać, że będzie to opłacalne. Ściśle współpracuj z księgowym, aby zebrać liczby i stworzyć niezbędne dokumenty finansowe, aby pokazać pożyczkodawcy. Możesz znaleźć księgowego, kontaktując się ze stowarzyszeniem księgowych swojego stanu.
- Oblicz swój dochód operacyjny netto, czyli dochód brutto pomniejszony o wydatki.
- Utwórz analizę przepływów pieniężnych. Pokaż, jak ilość pieniędzy, które wpłynęły, porównuje się z kwotą, którą będziesz wydawać. Kiedy zaczynasz lub w okresach, gdy rynek wynajmu jest zły, możesz nie mieć żadnego przepływu gotówki.
- Należy pamiętać, że pożyczkodawcy również będą prowadzić własne liczby, a także rzeczoznawca, który ceni kompleks.
Część 3 z 4: Pozyskiwanie finansowania
- jeden Sprawdź swój raport kredytowy. Masz do tego prawojeden bezpłatny raport kredytowykażdego roku. Twój pożyczkodawca przejrzy Twoją osobistą historię kredytową, więc powinieneś ją wyciągnąć i sprawdzić, czy nie ma błędów.Spierać sięwszystko, co jest nie tak.
- Na przykład na liście mogą znajdować się konta, które nie należą do Ciebie, lub konto może być nieprawidłowo wymienione jako domyślne lub w kolekcjach. Ponadto limit kredytu może być błędny.
- Zacząć wcześnie. Cały proces sporu może zająć do 60 dni, a przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcami będziesz potrzebować czystego raportu kredytowego.
- 2 Dowiedz się o pożyczkach komercyjnych. Pożyczki na nieruchomości komercyjne to nie to samo, co pożyczki zaciągane na zakup własnego domu. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczki mogą być udzielane na 30 lat lub nawet na pięć lub siedem lat. Stopy procentowe mogą być również zmienne lub stałe.
- Jeśli możesz uzyskać pożyczkę bez regresu, budynek będzie zabezpieczał pożyczkę jako zabezpieczenie. Jednak pożyczki bez regresu nie są dostępne dla wszystkich pożyczkobiorców, a wartość budynku zwykle musi wynosić co najmniej 2,5 miliona USD.
- W przypadku pożyczki regresowej pozostajesz osobiście odpowiedzialny za pożyczkę. W przypadku niewywiązania się z płatności możesz zostać pozwany i możesz stracić majątek osobisty. Pożyczki regresowe są bardziej ryzykowne, ale może to być jedyny rodzaj pożyczki, jaki możesz uzyskać jako nowy właściciel.
- Pożyczki komercyjne wymagają również zaliczki w wysokości około 30% ceny zakupu.
- Jeśli masz problemy z uzyskaniem pożyczki komercyjnej, rozważ zamiast tego zawarcie umowy nieruchomości. Umowy dotyczące nieruchomości wymagają dużej przedpłaty, ale łatwiej jest je uzyskać. Zadatek może być niższy niż zażądałby bank, w zależności od tego, ile chce sprzedawca.
- 3 Złóż właścicielowi ofertę. Przedyskutuj rozsądną ofertę ze swoim agentem nieruchomości, która będzie zależała od stanu lokalnego rynku. Jeśli rynek jest gorący, być może będziesz musiał zapłacić cenę wywoławczą - a nawet więcej.
- Bez względu na to, jak gorący jest rynek, nalegaj na 90-dniowy okres depozytu. Na inspekcję będziesz potrzebować co najmniej 60 dni. Dzięki temu masz 30 dni na przejrzenie dokumentów przed zamknięciem.
- Jeśli korzystasz z usług pożyczkodawcy, zapytaj go, jak długo będzie musiał przetworzyć Twoją pożyczkę. W zależności od pożyczkodawcy może być konieczne poproszenie właściciela o więcej czasu na zebranie wszystkiego.
- 4 Przeprowadź inspekcję budynku. Jak najszybciej zatrudnij inspektora z doświadczeniem w nieruchomościach komercyjnych, na wypadek późniejszych komplikacji lub opóźnień. Znajdź inspektora, otrzymując skierowanie od agenta nieruchomości lub rozmawiając z innym właścicielem kompleksu.
- Sprawdź wcześniej, co będzie sprawdzane. Zapytaj, czy potrzebujesz zatrudnić inspektora specjalizacji do inspekcji basenu lub kortu tenisowego.
- Jeśli inspektor zauważy problemy, poproś sprzedawcę o kredyt, który zmniejszy kwotę, którą płacisz. Alternatywnie sprzedawca może dokonać naprawy przed zamknięciem.
- 5 Zbierz wymagane informacje do wniosku o pożyczkę. Podczas składania wniosku musisz podać pożyczkodawcy informacje o kompleksie apartamentów, więc przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcą zbierz następujące informacje:
- zdjęcia kompleksu apartamentów
- plany pięter
- mapa okolicy
- opis nieruchomości (np. liczba lokali, rok jej budowy itp.)
- oczekiwane aktualizacje
- informacje o czynszu
- Cena zakupu
- nazwiska pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników i firm z tytułem własności zaangażowanych w transakcję
- 6 Złóż wniosek o pożyczkę. Skontaktuj się z wieloma pożyczkodawcami, aby porównać ich oferty. Poproś o wniosek i prześlij go wraz z dokumentacją uzupełniającą. Jeśli specjalista ds. Pożyczki potrzebuje więcej informacji, należy je jak najszybciej dostarczyć.
- 7 Porównaj pożyczki. Po zatwierdzeniu Cię pożyczkodawca wyśle list intencyjny lub arkusz warunków. Przeanalizuj to uważnie. Określi kwotę, którą możesz pożyczyć i inne warunki. Wybierz pożyczkę, której warunki są dla Ciebie najlepsze.
- Podpisz arkusz warunków lub list intencyjny dla wybranego pożyczkodawcy. W tym momencie może być konieczne wpłacenie depozytu.
- Pożyczkodawca powinien podjąć pełne (i ostateczne) zobowiązanie do udzielenia pożyczki.
Część 4 z 4: Zamknięcie zespołu apartamentów
- jeden Zatrudnij adwokata. Przed zakupem kompleksu apartamentów musisz podpisać wiele dokumentów prawnych. Nie próbuj robić wszystkiego samodzielnie. Zamiast tego powinieneś zatrudnić doświadczonego prawnika, który sporządzi i przejrzy wszystkie dokumenty. Adwokat może wykonać następujące czynności:
- Przygotuj, negocjuj i przeglądaj umowę zakupu.
- Poproś właściciela o kredyty, aby dokonać niezbędnych napraw.
- Upewnij się, że tytuł jest jasny.
- Skonfiguruj usługę Escrow.
- 2 Utwórz spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która będzie właścicielem kompleksu apartamentów. Jeśli ktoś zostanie ranny w kompleksie apartamentów, może pozwać Cię do sądu, ponieważ byłeś nieostrożny w utrzymaniu. Jeśli przegrasz proces, poszkodowany może przejąć twoje osobiste aktywa, takie jak własny dom. Posiadając kompleks za pośrednictwem LLC, Twoje osobiste aktywa są chronione.
- Posiadanie budynku jako LLC nie chroni Cię przed wszystkimi procesami sądowymi. Na przykład, Twój pożyczkodawca może pozwać Cię, jeśli nie spłacisz pożyczki regresowej. Niemniej jednak posiadanie kompleksu apartamentów jako LLC zapewni znaczną ochronę przed obrażeniami ciała i innymi procesami sądowymi.
- Załóż LLCskładając odpowiednie dokumenty Sekretarzowi Stanu i uzyskując niezbędne zezwolenia lub licencje. Twój prawnik również może Ci pomóc, ponieważ może to być czasochłonne.
- 3 Przejrzyj umowy i ujawnienia. Będziesz musiał przeprowadzić znaczną analizę due diligence wraz ze swoim prawnikiem, aby zawrzeć umowę dotyczącą nieruchomości. Na przykład musisz wykonać następujące czynności:
- Wypełnij odpowiednią ankietę dotyczącą tytułu. Generalnie plan działki hipotecznej jest niewystarczający. Zamiast tego będziesz potrzebować ankiety dotyczącej tytułu ALTA.
- Przejrzyj wszelkie ujawnienia dotyczące nieruchomości. Na przykład właściciel może ujawnić, że coś jest nie tak z mieniem, co nie zostało wykryte przez inspektora.
- Przejrzyj umowy najmu najemców i dokumenty pod kątem ich przypisania.
- Rozważ wpływ ograniczeń zagospodarowania przestrzennego na kompleks mieszkaniowy. Jeśli chcesz przekonwertować złożone na mieszane, jest to kluczowy krok.
- Przejrzyj umowy serwisowe dla kompleksu apartamentów.
- Uzyskaj wymagane pozwolenia na naprawy.
- 4 Weź udział w zamknięciu. Twój prawnik powinien uczestniczyć w zamknięciu wraz z przedstawicielem Twojej LLC (jeśli ją utworzyłeś). Powinieneś otrzymać różne dokumenty na zamknięcie, w tym akt roszczenia oraz przypisane umowy najmu i umowy.
- 5 Zatrudnij kogoś do zarządzania kompleksem apartamentów. W zależności od wielkości kompleksu samodzielne zarządzanie nieruchomością poprzez mieszkanie na miejscu może być niewykonalne. Zamiast tego powinieneś zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami. Będą zarządzać nieruchomością, pobierając czynsz i planując naprawy.
- Sprawdź koszty. Generalnie firmy zarządzające nieruchomościami pobierają 5-10% pobieranego czynszu.
- Porozmawiaj z innymi właścicielami, aby uzyskać skierowania. Alternatywnie możesz skontaktować się z lokalnym stowarzyszeniem mieszkaniowym.
- Porównaj firmy zarządzające nieruchomościami w oparciu o więcej niż cenę. Spójrz także na oferowane przez nich usługi.
Pytania i odpowiedzi społeczności
Szukaj Dodaj nowe pytanie- Pytanie W przypadku domów z apartamentami, które tworzą duży kompleks, który jest prawie tak duży jak osiedle zamknięte, czy można kupić tylko ich część, aby zmniejszyć ryzyko?Carla toebe
Pośrednik w obrocie nieruchomościami Carla Toebe jest licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami w Richland w stanie Waszyngton. Jest aktywnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami od 2005 r., A agencję nieruchomości CT Realty LLC założyła w 2013 r. Ukończyła Washington State University z tytułem licencjata w dziedzinie administracji biznesowej i systemów informacji zarządczej.Carla toebeOdpowiedź eksperta - pośrednika w obrocie nieruchomościami Wszystkie nieruchomości są potencjalnie zbywalne, jednak jeśli wszystko znajduje się na jednej działce lub na kilku działkach, które się nakładają, byłoby to bardziej skomplikowane, ponieważ istniałaby potrzeba podziału tej części, w której znajdują się nieruchomości. Musiałbyś wiedzieć, czy w akcie jest coś zapisanego w akcie, co by na to nie zezwalało i czy miasto na to zezwoli. Istnieje wiele agencji rządowych, które musiałyby podpisać i zatwierdzić taki podział. Jeśli każda z nich znajduje się w całości na własnej działce i nie jest dzielona z żadną inną działką w ramach społeczności i nie ma wobec niej żadnych ograniczeń w umowie, wówczas prawdopodobnie byłaby to pozycja negocjowana ze sprzedającym w celu zakupu podsekcji społeczności. Wiele kompleksów zostało przekształconych w mieszkania własnościowe, które są własnością osobną, więc jest to możliwe, jeśli nie ma żadnych ograniczeń, a sprzedawca jest skłonny sprzedać część kompleksu. Nie jest to prosty proces, chyba że wszystko zostało już zatwierdzone i na miejscu, a sprzedawca odsprzedaje poszczególne porcje oddzielnie. Pojawią się nowe opisy prawne dla wydzielonych części i prawdopodobnie również nowe adresy, a może zaistnieć potrzeba zmiany okablowania mediów i rozważań dotyczących wody / kanalizacji. Będziesz także potrzebować zgody na zagospodarowanie przestrzenne, jeśli przeznaczenie nas na zakupioną część jest inne niż obecne wykorzystanie. - Pytanie Mam 1,5 akra w pobliżu uniwersytetu stanowego, na którym chcę budować mieszkania. Jak znaleźć inwestora? Jeśli jesteś właścicielem ziemi, propozycja jest trochę łatwiejsza. Poproś renomowanych wykonawców o wycenę kosztów budowy. Dodaj dodatkowe fundusze, aby pokryć nieoczekiwane koszty w całym procesie budowy. Będziesz także potrzebował kapitału na utrzymanie budynku podczas poszukiwania najemców do zamieszkania. Spakujesz wydatki i sprzedasz% udziałów kwalifikowanym inwestorom. Będziesz musiał sprzedać inwestorów po wartości, ponieważ nie ma na co patrzeć. Masz tylko ziemię i pomysł. Możesz spróbować połączyć finansowanie z pożyczkami bankowymi, jeśli twój kredyt jest odpowiedni. Jeśli daje ci więcej skórki w grze, czego inwestorzy naprawdę chcą.
Reklama
