Ustalenie odpowiedniego czynszu za nieruchomość inwestycyjną to coś więcej niż tylko próba osiągnięcia zysku. Najemcy mają tak wiele możliwości wyboru, jeśli chodzi o wynajem nieruchomości, więc musisz się wyróżniać. Oznacza to ustalenie odpowiedniej ceny najmu, która przyciąga wysokiej jakości najemców i odzwierciedla pozytywne cechy Twojej nieruchomości. Wystarczy trochę badań, matematyki i wiedzy rynkowej, aby określić odpowiednią cenę najmu dla swojej nieruchomości inwestycyjnej.
najlepsze rakiety do tenisa stołowego
Kroki
metoda jeden z 4: Korzystanie z wartości Twojego domu
- jeden Oblicz 1,1 procent wartości swojej nieruchomości. Spowoduje to miesięczną kwotę, którą należy obciążać najemców. Inwestorzy profesjonalni stosują ten procent jako praktyczną zasadę do określenia ceny wynajmu jednostki.
- Na przykład, jeśli wynajmujesz mieszkanie w swoim domu, a jego wartość wynosi 90 000 USD, użyj równania 90 000 USD x 0,011 = 990 USD. Byłaby to miesięczna kwota, jaką możesz pobierać od najemców za mieszkanie.
- 2 Zapoznaj się z ograniczeniami stosowania tego obliczenia. Chociaż może to być dobre miejsce na rozpoczęcie, to wyliczenie ryczałtowe nie uwzględnia innych czynników, które zwiększają lub zmniejszają wartość wynajmu nieruchomości. Ponadto, jeśli dom znajduje się w dzielnicy o wysokich dochodach, obliczenie procentowe może skutkować zbyt wysoką ceną wynajmu.
- Inne kwestie, takie jak lokalizacja, pobliskie udogodnienia, cechy projektowe i układ, również mają wpływ na wysokość czynszu, jaki możesz pobrać.
- Spróbuj tego samego obliczenia, używając zakresu od 1,0% do 1,3%, w oparciu o stawki czynszu i dostępność podobnych nieruchomości do wynajęcia w okolicy.
- 3 Weź pod uwagę rynek. Jeśli nieruchomość znajduje się na gorącym rynku, na którym występuje ostra konkurencja ze strony innych nieruchomości na wynajem, formuła ta może spowodować, że czynsz będzie zbyt wysoki, aby konkurować z innymi nieruchomościami. W takim przypadku powinieneś zbadać obecny rynek, porównując swoją jednostkę z innymi porównywalnymi nieruchomościami do wynajęcia, aby znaleźć idealny koszt. Reklama
metoda 2 z 4: Badanie porównywalnych jednostek
- jeden Sprawdź ceny wynajmu jednostek podobnych do Twoich. Dowiedz się, ile czynszu pobierają inni za porównywalne jednostki. Zajrzyj na strony takie jak Craigslist, Zillow i Trulia. Przejedź się po okolicy, aby znaleźć nieruchomości do wynajęcia, które nie są wymienione na tych stronach.
- Poszukaj jednostek, które pasują do Ciebie pod względem powierzchni, liczby sypialni i łazienek, wieku, udogodnień i lokalizacji.
- Sporządź listę nieruchomości podobnych do Twojej i zapisz, ile czynszu pobierają właściciele oraz poziom obłożenia. Oceń, czy możesz żądać takiego samego, wyższego lub niższego czynszu, niż te nieruchomości, biorąc pod uwagę lokalizację, udogodnienia i rozmiar twojego.
- Pamiętaj, że reklamowana cena wynajmu nieruchomości może być zbyt wysoka. Jeśli na przykład znajdziesz nieruchomość podobną do twojej, która była od dłuższego czasu pusta, cena wynajmu, o którą proszą właściciele, może być zbyt wysoka. Weź to pod uwagę przy ustalaniu ceny wynajmu za swoją jednostkę.
- 2 Skontaktuj się z zarządcami nieruchomości, aby ustalić cenę wynajmu. Jeśli planujesz zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami do nadzorowania swojej nieruchomości, powinna ona dobrze wiedzieć, jaki czynsz możesz pobierać. W przeciwnym razie możesz skontaktować się z lokalnymi zarządcami nieruchomości i zapytać ich o ceny wynajmu w Twojej okolicy, aby zorientować się, ile powinieneś pobierać.
- Ustalenie odpowiedniego czynszu należy do obowiązków zarządcy nieruchomości. Zarządcy nieruchomości rozumieją lokalny rynek i znają wartości najmu porównywalnych nieruchomości w okolicy.
- 3 Pracuj z agentem. Agenci wynajmu, zarządcy nieruchomości i niektórzy agenci zajmujący się wynajmem nieruchomości doskonale rozumieją lokalny rynek najmu. Znają wszystkie inne nieruchomości na wynajem w okolicy. To sprawia, że mają kwalifikacje do oceny pozytywów i negatywów Twojej wynajmowanej nieruchomości i ustalenia odpowiedniej ceny najmu. Ponieważ robią pokazy, wiedzą też, co lubią, a czego nie lubią najemcy. Agent będzie wiedział, ile najemcy będą skłonni zapłacić za lokalizację, wielkość i wyposażenie Twojej nieruchomości.
- Większość pośredników w obrocie nieruchomościami nie zajmuje się wynajmem, chociaż niektórzy mogą. Z tego powodu możesz skontaktować się z firmą zarządzającą nieruchomościami lub agentem wynajmującym w Twojej okolicy, ponieważ specjalizują się one wyłącznie w wynajmowanych lokalach.
- 4 Oblicz cenę wynajmu za stopę kwadratową. Jeśli nie możesz znaleźć innych lokali do wynajęcia o podobnej wielkości w swojej okolicy, określ cenę wynajmu za stopę kwadratową lokalu, która jest podobna pod innymi względami. Zastosuj cenę wynajmu za stopę kwadratową do swojej jednostki, aby ustawić cenę wynajmu.
- Aby obliczyć cenę wynajmu za stopę kwadratową, podziel cenę wynajmu przez całkowity obszar powierzchni lokalu.
- Na przykład załóżmy, że masz do dyspozycji mieszkanie z trzema sypialniami o powierzchni 1500 stóp kwadratowych. Pobliski dwupokojowy lokal o powierzchni 1000 stóp kwadratowych jest wynajmowany za 1250 USD miesięcznie. Oblicz cenę wynajmu za stopę kwadratową pobliskiej jednostki za pomocą równania 1250 USD / 1000 stóp kwadratowych = 1,25 USD za stopę kwadratową.
- Zastosuj cenę wynajmu za stopę kwadratową, aby ustawić cenę wynajmu dla swojej jednostki. Pomnóż 1500 stóp kwadratowych x 1,25 USD = 1875 USD. Opierając się na cenie wynajmu za stopę kwadratową, możesz poprosić o 1875 USD za jednostkę.
- Należy pamiętać, że mniejsze nieruchomości są zazwyczaj wynajmowane za więcej za stopę niż większe nieruchomości.
metoda 3 z 4: Zrozumienie czynników wpływających na wartość wynajmu
- jeden Rozważ lokalizację. Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem wymagającym wyższego czynszu. Ludzie na ogół są skłonni obejść się bez pewnych udogodnień, jeśli nieruchomość znajduje się w dogodnej i popularnej lokalizacji.
- Jeśli nieruchomość znajduje się w pobliżu szkół, może być bardziej wartościowa dla rodzin z dziećmi.
- Studenci mogą być skłonni zapłacić więcej za wynajem lokali w odległości spaceru od lokalnych uczelni.
- Najemcy są również skłonni zapłacić więcej za lokale w pobliżu środków transportu publicznego.
- 2 Rozważ dostępne udogodnienia. Najemcy są skłonni zapłacić więcej za pewne udogodnienia i wygody. Na przykład w przypadku nieruchomości na wynajem w planowanych inwestycjach z atrakcyjnymi udogodnieniami obowiązuje wyższy czynsz. Pożądane cechy mogą sprawić, że jedna nieruchomość będzie wymagać wyższego czynszu niż porównywalna nieruchomość bez nich.
- Baseny i korty tenisowe podnoszą atrakcyjność wynajmu jednostek i mogą podnosić ich wartość. W rzeczywistości każda przestrzeń zewnętrzna, taka jak balkon lub taras, sprawia, że jednostka jest bardziej atrakcyjna dla najemców.
- Najemcy są również skłonni zapłacić za łatwo dostępne lub zadaszone parkingi, zwłaszcza na obszarach miejskich. Najemcy wolą parkowanie poza ulicą, ale pobliski parking na ulicy może być również atrakcyjny dla najemców.
- Najemcy chcą wygodnej pralni. Jeśli w budynku znajdują się pralnie, a najlepiej w lokalu, najemcy będą skłonni zapłacić więcej.
- 3 Zastanów się, czy twoja jednostka jest pożądana. Wielkość i układ jednostki wpływają na wartość wynajmu. Również najemcy o wysokim standardzie są gotowi zapłacić najwyższe ceny za współczesne elementy wystroju. Ponadto wysokiej klasy wykończenia i urządzenia wymagają wyższych czynszów.
- Powierzchnia powierzchni wpływa na wartość czynszu. Jeśli najemca zobaczy mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 700 stóp kwadratowych i mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 1000 stóp kwadratowych, prawdopodobnie bardziej przyciągnie go większy apartament i będzie skłonny zapłacić więcej.
- Poziom podłogi jest ważny dla najemców. Możesz pobierać więcej za jednostki na wyższych piętrach niż za jednostki na parterze, zwłaszcza jeśli jest winda. Jeśli jednak do lokalu można dojść pieszo, może być konieczne naliczenie niższego czynszu za wyższe piętra, ponieważ najemcy będą mniej skłonni do wchodzenia po schodach.
- Pralko-suszarka w jednostce przemawia do większości najemców. Najemcy będą skłonni zapłacić za wygodę i prywatność, jaką daje posiadanie własnej pralki i suszarki, której nie muszą dzielić z sąsiadami. Jeśli nie chcesz kupować pralki i suszarki, pomyśl przynajmniej o podłączeniu pralko-suszarki, aby lokatorzy mogli przywieźć własne urządzenia.
- Większość najemców oczekuje klimatyzacji, szczególnie na obszarach o gorącej i wilgotnej pogodzie. Najemcy będą skłonni zapłacić więcej za klimatyzację centralną niż za nieruchomość z oknami.
- Oferują bezpłatny bezprzewodowy internet. Najemcy oczekują wygody bezprzewodowego internetu, a wysokiej jakości najemcy będą przyciągać nieruchomości oferujące tę usługę.
- Układ jednostki wpływa na wartość wynajmu. Najemcy uwielbiają otwarty plan piętra. Lokal o otwartym planie wygląda na większy i będzie wymagał wyższego czynszu niż lokal bez niego.
- Najemcy są skłonni zapłacić za drewniane podłogi. Jeśli możesz się pochwalić, że Twoja nieruchomość ma drewniane podłogi, wyprzedzisz konkurencję.
- Najemcy potrzebują dużej powierzchni magazynowej. Będą skłonni zapłacić wyższy czynsz za lokal z dodatkowymi szafami, zwłaszcza garderobami.
- 4 Dostosuj ceny wynajmu do rynku. Na przykład, gdy gospodarka jest zła, popyt na nieruchomości do wynajęcia rośnie, ponieważ ludzie nie chcą kupować domów. Oznacza to, że możesz pobierać więcej za wynajmowane nieruchomości. I odwrotnie, gdy spada popyt na nieruchomości do wynajęcia, musisz pobierać mniej, aby nadal przyciągać najemców.
- Ponadto, jeśli wynajmujesz sezonowo, cena wynajmu, którą możesz pobrać, wzrośnie w szczycie sezonu. Zmniejszy się poza sezonem.
- Zastanów się, jaki rodzaj leasingu możesz zaoferować (miesiąc do miesiąca, ustalona data zakończenia, stała liczba miesięcy, opcja zakupu itp.) I jaki może to mieć wpływ na to, kto jest skłonny do wynajmu.
- Możesz pobierać więcej za dzierżawę krótkoterminową niż za dzierżawę długoterminową. Na przykład możesz pobierać 1000 USD miesięcznie lub 900 USD miesięcznie, jeśli najemca podpisze umowę najmu na rok. Generalnie dopuszczalna jest zmiana umowy najmu na podstawie warunków umowy, o ile wszyscy wnioskodawcy otrzymują te same warunki i ceny.
- Istnieje limit pobieranych opłat za wpłatę. Jeśli Twój depozyt jest zbyt wysoki, możesz mieć problemy z przyciągnięciem najemców.
- Przy ustalaniu wysokości kaucji należy wziąć pod uwagę czynnik ryzyka wnioskodawcy. Czynniki, które należy wziąć pod uwagę, obejmują zdolność kredytową, wcześniejszą historię wynajmu, dochód i historię kryminalną. Na przykład wnioskodawca z dobrą oceną kredytową powinien otrzymać niższy depozyt niż wnioskodawca o słabej ocenie kredytowej.
metoda 4 z 4: Decydując się na podniesienie czynszu
- jeden Zdecyduj, czy powinieneś podnieść czynsz za zajmowane lokale. Podwyższenie czynszu za lokale zamieszkane wymaga podobnych rozważań, jak ustalanie czynszu za lokale niezamieszkałe. Weź pod uwagę obecny rynek wynajmu w Twojej okolicy. Zastanów się też, czy chcesz ryzykować utratę wartościowych najemców.
- Porównaj swoje stawki czynszu z innymi dla podobnych nieruchomości w okolicy. Jeśli Twój czynsz jest niższy niż inne, oceń, czy oferujesz wystarczająco dużo udogodnień, aby uzasadnić podniesienie czynszu. Zdecyduj, czy chcesz podnieść czynsz we wszystkich pomieszczeniach, czy tylko za określone jednostki.
- Pomyśl o swoich długoterminowych, wartościowych najemcach. Trudno jest wycenić rzetelnych najemców, którzy traktują Twoją nieruchomość jak własną. Zdecyduj, czy chcesz stracić tych najemców, jeśli nie chcą płacić podwyższonego czynszu, a jeśli tak, to czy chcesz wykluczyć któregokolwiek z nich z podwyżki czynszu.
- Jeśli masz wiele jednostek, możesz chcieć podwyższyć czynsz tylko za niektóre jednostki w dowolnym momencie. Rozłóż wzrost czynszu w czasie, aby nie ryzykować utraty wszystkich najemców w tym samym czasie.
- 2 Sprawdź przepisy stanowe. W Stanach Zjednoczonych stany mają przepisy dotyczące ustalania i informowania najemcy o podwyżkach czynszu. Przepisy te mogą określać, ile dni jest wymagane, zanim będzie można podwyższyć czynsz. Powinieneś również wiedzieć, czy w Twojej okolicy wprowadzono kontrolę czynszu. Powinieneś przeczytać ustawę Landlord Tenant Act obowiązującą w Twoim stanie.
- Najem komercyjny często podlega innym przepisom niż lokal mieszkalny.
- Jeśli nie masz pewności co do przepisów obowiązujących w Twoim stanie, skonsultuj się z prawnikiem, najlepiej takim, który specjalizuje się w prawie nieruchomości lub prawach wynajmujących.
- 3 Uzasadnij swoje powody dla podniesienia czynszu. Wyjaśnij najemcom powody wyższego czynszu. Jeśli wyższe podatki od nieruchomości lub koszty operacyjne uzasadniają podwyżkę, upewnij się, że najemcy to rozumieją. Poinformuj ich o wartości dodanej, jakiej mogą się spodziewać w związku ze wzrostem. Na przykład, być może wynajmujesz lepszą usługę sprzątania. A może planujesz jakieś ulepszenia kapitałowe.
- 4 Komunikuj się z najemcami w sprawie czynszu. Zbuduj plan zwiększania czynszów w umowach najmu, aby najemcy wiedzieli, kiedy się ich spodziewać. Przekaż najemcom pisemne zawiadomienie o planowanych podwyżkach czynszu. Przestrzegaj wytycznych dotyczących powiadomień określonych w umowie najmu, aby najemcy otrzymywali powiadomienie z odpowiednim wyprzedzeniem. Używaj jasnego i zwięzłego języka oraz bądź profesjonalny, wysyłając list na maszynie na papierze firmowym. Reklama
Pytania i odpowiedzi społeczności
Szukaj Dodaj nowe pytanie- Pytanie Jeśli czuję się nieswojo, jeśli chodzi o potencjalnego najemcę, co mam powiedzieć, gdy widzi, że reklama wciąż jest wyświetlana? Nie musisz nic mówić; jeśli dana osoba zapyta, po prostu powiedz: „Nadal oceniam potencjalnych kandydatów do wynajęcia tej nieruchomości”.
- Pytanie Ile więcej może pobrać wynajmujący za umeblowaną nieruchomość? Dowolna kwota, jakiej życzy sobie właściciel; Jednak najlepiej jest sprawdzić lokalne stawki za umeblowane apartamenty z tymi samymi udogodnieniami, które oferujesz, i odpowiednio wycenić.
Reklama